دسته : طراحی قالبتاریخ: 2018/03/03
طرح نوسازی بازار اجاره مسکن

روزنامه دنیای اقتصاد: بازار اجاره مسکن اگرچه برای سرمایه‌گذاران سال ۹۷ مناسب تشخیص داده شده، اما تحریک سمت عرضه به اجاره‌داری حرفه‌ای نیازمند اجرای طرح ۶ ضلعی است. بررسی‌ها درباره شروط افزایش سرمایه‌گذاری در اجاره‌داری نشان می‌دهد، پوست‌اندازی این حوزه از طریق بازتعریف کارکرد سنتی ابزارها و طراحی نهادهای جدید می‌تواند ضمن کاهش ریسک، عرضه واحدهای اجاره‌ای را برای سرمایه‌گذاران جذاب کند. طرح نوسازی بازار اجاره، «ارائه تسهیلات بانکی به اجاره‌نشین‌ها»، «ایجاد بانک اطلاعاتی از مستاجران» و «بیمه معاملات اجاره» را پیشنهاد می‌کند.

شرط سرمایه‌گذاری در یک حوزه پرپتانسیل بازار ملک به لحاظ جذابیت عرضه ناشی از حجم بالای تقاضا،‌ اعلام شد. بازار «اجاره» مسکن هفته گذشته از سوی صاحب‌نظران اقتصادی در همایش «دنیای‌اقتصاد» به‌عنوان حوزه‌ اولویت‌دار برای سرمایه‌گذاران ملکی در سال ۹۷ معرفی شد. به‌طوری که افزایش جمعیت اجاره‌نشین در کشور طی ۵ سال گذشته از ۲۷ درصد به ۳۱درصد در کل کشور و از ۳۳ درصد به ۳۷ درصد در مناطق شهری، نوعی فرصت برای تقویت عرضه آپارتمان‌های اجاره‌ای به حساب می‌آید. از طرفی، برنامه ملی بازآفرینی شهرها در قالب ساخت حداقل ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده، گروه تازه‌ای از اجاره‌نشین‌ها را به‌واسطه فرآیند دو ساله تخریب و نوسازی آن هم به شکل سریالی (ادامه‌دار) روانه بازار اجاره می‌کند که در نتیجه باعث افزایش تقاضای کل شامل اجاره‌نشین‌های قدیمی، مستاجران جدید و همچنین مستاجران موقت دارای ملک در حال نوسازی خواهد شد.

به رغم حجم بالای تقاضای اجاره مسکن، سمت عرضه در این حوزه، به شکل کاملا سنتی فعالیت می‌کند به‌طوری که خلأ موجران بزرگ‌مقیاس (شرکت‌های اجاره‌داری) باعث شده حجم واحدهای مسکونی آماده اجاره یا در اختیار مستاجران، متناسب با دوره‌های رکود-رونق معاملات خرید مسکن، با نوسانات شدید روبه‌رو شود و بر روند رشد هزینه مستاجران اثر سوء ایجاد کند. هم اکنون اگرچه سفارش به سرمایه‌گذاری در اجاره‌داری به لحاظ چشم‌انداز این حوزه بازار ملک،‌ مورد تایید است اما شرط ورود به آن، «پوست‌اندازی ساختار و نهادهای فعال بازار اجاره مسکن» است تا زمینه تقویت عرضه خانه‌های اجاره‌ای به‌عنوان مکمل بازدهی فراهم شود. در این زمینه، محمدسعید حیدری صاحب‌نظر مالی در بخش مسکن مطالعه‌ای انجام داده است که نشان می‌دهد: پوست‌اندازی بازار اجاره نیازمند ۶ ضلعی محرک موجران است. طرح نوسازی بازار اجاره مسکن بر اساس مطالعه صورت گرفته، در قالب طراحی جدید اکوسیستم استیجار قابل پیاده‌سازی است.

در این طرح، ماموریت و کارکرد ابزارها و نهادهای فعال در بازار ملک باید بازتعریف شود که شامل واسطه‌های ملکی،‌ بانک عامل بخش مسکن و شرکت‌های بیمه است. بنگاه‌های ملکی با تغییر نقش در بازار اجاره می‌توانند حلقه واسطه موجر و مستاجر با بانک‌ها شوند تا امکان پرداخت وام رهن و اجاره همچون وام خرید به متقاضیان فراهم بیاید. بنگاه‌ها همچنین با ارائه خدمات بیمه‌ای و تضمینی از جمله گارانتی تحویل یا تخلیه به موقع واحد اجاره‌ای و پرداخت به موقع اجاره‌بها می‌توانند ریسک اجاره‌داری را برای سرمایه‌گذاران کاهش دهند. سه تحول دیگر نیز از مسیر ایجاد نهادهای جدید شامل پایگاه اطلاعات اقتصادی و عملکرد مالی مستاجران، موسسات رتبه‌سنجی اعتباری مستاجران و همچنین صندوق‌های استیجار قابل تحقق است.

طرح اکوسیستم جدید استیجار در حوزه مسکن نشان می‌دهد: یک نظام اجاره‌دهی-اجاره‌گیری کارآمد، در سریع‌ترین و با کمترین هزینه و بیشترین شفافیت سمت عرضه و تقاضا را باید به هم وصل کند، چنین نظامی اگر با ابتکارات و نهادهای تسهیلگر و… به گونه‌ای کارآ شکل گیرد، در عین افزایش انعطاف عمل اشخاص حقیقی و حقوقی در حوزه رفع انواع نیازها و خواسته‌های خود، باعث افزایش بهره‌وری دارایی‌های تحت اجاره و در نتیجه آن افزایش سرعت گردش منابع در اقتصاد و کاهش رکود می‌شود. علاوه بر تمامی موارد فوق‌الذکر یکی از مزایای نظام مذکور که همیشه مغفول می‌ماند این است که وجود یک بازار عمیق اجاره‌دهی و اجاره‌گیری در ارتباط با دارایی‌های مختلف (به‌ویژه دارایی‌های غیرهمگن نظیر ساختمان) زیرساخت اطلاعاتی قدرتمندی برای ارزش‌گذاری این دارایی‌ها (تقویت امکان استفاده از روش مهم تنزیل جریانات نقد آتی در ارزش‌گذاری) و به‌دنبال آن کارآتر شدن هرچه بیشتر بازار خرید و فروش آنها (با افزایش شفافیت قیمتی) می‌شود. البته در نقطه مقابل، وجود یک بازار گسترده و کارآی استیجار، بسیاری از موارد خرید و فروش دارایی‌ها (و هزینه مرتبط با آن) را عملا بلاتوجیه می‌سازد (عملا بسیاری از نیازها از طریق طرح‌های اجاره‌دهی سفارشی‌سازی شده قابل رفع هستند و چنین سفارشی‌سازی در یک بازار گسترده به‌راحتی امکان‌پذیر است).

در این مطالعه به‌صورت مشخص در حوزه ساختمان (مسکونی/تجاری/اداری) به‌دنبال مرور اولیه اجزا و ارکان اکوسیستم استیجار و نقش اساسی آن در تحول نظام اجاره‌داری در اقتصاد ایران هستیم. در اینجا در یک سمت پیشنهادهایی در مورد اصلاح در نهادهای درگیر در سیستم کنونی اجاره‌داری کشور بر اساس مفهوم جدید‌التعریف اکوسیستم استیجار از یک طرف و بهره‌گیری از تغییر و تحولات فناورانه و غیرفناورانه رخ داده طی دهه‌های اخیر از طرف دیگر هستیم، اما در سمت مقابل پیشنهادهایی برای نهادسازی‌های جدید برای شکل‌گیری عملی این اکوسیستم به‌صورت یک مجموعه همبسته و خودتقویت‌گر، ارائه می‌شود. برای اصلاح نهاد‌های سنتی درگیر در اکوسیستم استیجار، ابتدا باید نقش جدید برای بنگاه‌های معاملات ملکی تعریف شود تا در اتصال نهادهای مالی (تسهیلات‌دهنده، تضمین‌کننده و بیمه‌گر) به طرفین معاملات (معاملات اجاره/رهن/بیع/پیش فروش و…) و تسهیل فرآیند (اعطای تسهیلات مربوط به خرید و حتی تسهیلات در حوزه رهن و بیعانه، ارائه خدمات ضمانتی و بیمه‌ای درخصوص تحویل به‌موقع ملک، بازپرداخت بیعانه، پرداخت اجاره و…) بتوانند نقش ایفا کنند. همچنین تعریف مدل جدید درآمدی برای بنگاه‌های معاملات ملکی (کسب درآمد از خدمات به جای کسب درآمد بر مبنای درصدی از ارزش معامله) لازم است. این خدمات شامل خدمات مرتبط با نهادهای مالی فوق‌الذکر، بازدید مجازی از ملک مربوطه با کمک فناوری‌های هدست مجازی و تصویربرداری سه بعدی و پانوراما، اتصال بنگاه‌ها به دفاتر اسناد رسمی و عقد قرارداد و ثبت رسمی آن و مواردی از این دست می‌تواند باشد.

از طرفی تعریف و طراحی نمونه‌ قراردادهای جدید در سیستم قضایی برای انواع معاملات قابل انجام در سیستم اقتصاد اشتراکی (اجاره‌نامه‌های کوتاه‌مدت/بسیارکوتاه‌مدت، اجاره‌نامه‌های تناوبی (اجاره نامه برای دوره‌های زمانی تناوبی و برای ساعات مشخصی از هر شبانه‌روز یا روزهای مشخص از هر هفته در آن دوره زمانی چند ماهه/چندساله)، اجاره‌نامه‌های اشتراکی، قراردادهای اجاره جزئی(اجاره قسمت محدود و مشخصی از یک ملک)، اجاره‌نامه‌های شرایطی با نرخ متغیر و تعدیل شونده) است. نقش بانک در معاملات بیع حوزه مسکن مشخص و شفاف است، اما در حوزه اجاره نقش مشخصی برای شبکه بانکی جز بحث پرداخت اجاره بها از طریق این سیستم تعریف نشده است. پیشنهاد مطرح، ایجاد بازار مبادله ودیعه و اجاره با کمک شبکه بانکی و حتی ورود بانک‌ها به بحث تامین مبلغ ودیعه مسکن (در قالب تسهیلات کوتاه‌مدت بر مبنای عقود مختلف) است. طراحی محصولات بیمه‌ای در حوزه زیان‌ها و هزینه‌های مربوط به پرداخت به‌موقع و کامل مبلغ اجاره، تخلیه به‌موقع ملک، پرداخت و بازپرداخت به‌موقع مبلغ بیعانه، وارد شدن خسارت به ملک یا تجهیزات و تاسیسات آن، گوشه‌ای از خدماتی است که توسط شرکت‌های بیمه قابل ارائه در انواع قراردادهای اجاره ملک است.

این بررسی، درباره نهادهای جدید مورد نیاز بازار اجاره نشان می‌دهد، پایگاه‌داده‌های مربوط به معاملات و مبادلات مالی تک‌تک افراد در حوزه ملک (داده‌های مربوط به پرداخت اجاره، اقساط مسکن، بیعانه و… در این پایگاه ذخیره شده و توسط موسسات رتبه‌بندی برای تشکیل پرونده اعتباری برای هر فرد قابل دسترس است) لازم است. موسسات رتبه‌سنجی اعتباری با دسترسی به پایگاه‌های اطلاعاتی مربوط به مبادلات مالی افراد در حوزه بازار ملک می‌توانند اقدام به تشکیل پرونده اعتباری و اعطای رتبه به افراد کنند. در این حالت هنگام یافتن مستاجر، مالک می‌تواند بر مبنای رتبه اعتباری مستأجر بالقوه نسبت به اجاره/ عدم اجاره و مبلغ اجاره ماهانه یا بیعانه و سایر تضامین مربوطه تصمیم‌گیری دقیق‌تری داشته باشد. در مقابل مستاجران نیز به‌واسطه وجود چنین پایگاهی سعی می‌کنند به بهترین شکل در مقابل موجران به تعهدات مختلف خود عمل کنند. با اختراع فناوری بلاک چین در فضای اینترنت، این امکان فراهم شده که به‌صورت کاملا مجازی و بدون نیاز به مراجعه حضوری و حتی اینترنتی به نهادهایی نظیر دفاتر اسناد رسمی، دو شخص به‌صورت مستقیم نسبت به عقد قرارداد در هر حوزه‌ای با یکدیگر اقدام کرده و مفاد قرارداد و امضای طرفین روی آن، با استفاده از فناوری فوق‌الذکر غیرقابل جعل و غیرقابل انکار خواهد بود، مساله فقط در اینجا ایجاد سازوکارهایی برای رسمیت بخشی به این فناوری توسط نهادهای انتظامی و قضایی کشور است. در این شرایط به‌صورت اینترنتی کل فرآیند جست‌وجوی ملک، مشاهده آن، مذاکره و عقد قرارداد امکانپذیر خواهد بود و بر سرعت معاملات در این حوزه افزوده خواهد شد و هزینه‌ها نیز قطعا کاهش خواهد یافت. کاهش ریسک اجاره‌داری به راه‌اندازی نهاد داوری و کارشناس رسمی حوزه اجاره نیازمند است. این نهاد در بحث تعیین نرخ اجاره (به‌خصوص با توجه به بیشتر بودن تنوع شرایط اجاره نسبت به شرایط فروش ساده یک ملک) و داوری در اختلافات پیش‌آمده به‌ویژه در گونه‌های جدید قراردادهای اجاره کمک می‌کند اشخاص حقیقی و حقوقی با آرامش بیشتری به سمت مدل‌های جدید اجاره‌داری حرکت کرده و علاوه بر آن در حوزه‌های سنتی اکوسیستم استیجار نیز بازار روان‌تر و سریع‌تر به حرکت خود ادامه دهد و جامعه نیز با کمک آن از احقاق سریع‌تر حقوق مالک و مستأجر منتفع شود. صندوق‌های استیجار و اوراق‌بهادارسازی جریانات مالی و درآمدی ناشی از آن، نیاز دیگر است. طبق تعاریف موجود، این صندوق‌ها شخصیت حقوقی هستند که با فروش سهام خود به افراد تامین مالی کرده و در مقیاس کلان و به‌صورت حرفه‌ای اقدام به خرید ملک و اجاره دادن آن به افراد می‌کنند، یک مدل پیشنهادی دیگر در این مسیر بحث ایجاد صندوق‌هایی است که در آن افراد املاک خود را در اختیار این صندوق‌ها قرارداده تا آنها نسبت به اجاره‌دهی و مدیریت این املاک اقدام کرده و دست آخر پس از کسر کارمزدها و هزینه‌ها، اجاره کسب شده را به صاحب اصلی ملک تحویل دهند، این صندوق‌ها با توجه به ماهیت پلت‌فرمی آنها و عدم نیاز به سرمایه اولیه خاص، امکان رشد بیشتری در سطح جامعه دارند.